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2015.09.24　月島区民館
管理組合と管理会社のコミュニケーション 〜じょうずに付合い　ｗｉｎ−ｗｉｎ　の関係を〜 講師：（一社）マンション管理サポート協会 代表理事　松本洋氏 【プレゼン資料】 マンション管理いちから住（じゅう）まで
マンション管理いちから住（じゅう）まで ＜管理会社と上手に付き合う方法＞ 講　師：一般社団法人マンション管理サポート協会　代表理事　松本　洋　氏 　第38回勉強会は、約40名の参加があり、恒例の参加者の自己紹介のあと、「マンション管理いちから住（じゅう）まで」として、マンション管理の現場でご活躍中の松本氏に、管理組合と管理会社の上手なよい関係の築き方について語っていただいた。 　マンション管理会社と上手に付き合う方法という問題は、昔はなかったもの。昭和40年代からのマンションブームで大手の各業界の会社がマンションを分譲、管理会社はそれらのデベロッパーの余剰人員の受け皿としてこれらを管理する会社として、また、マンション管理適正化法もない当時としてはマンション管理の主体として「稼いで」いた。バブル崩壊後、多くの分譲会社の業績が悪化しても、管理会社そのものは安定した収入により高業績を続けていた。当時の建設省はこの状況の中で２０００年に、マンション適正化法を制定、管理組合が主体としてマンションを管理運営できるようにしていこうとした。マンション管理士の制度もその時にできたが、当初は使いものにならない資格と言われていた。 　最近では、マンションの差別化が始まって来た。マンションのストックは６００万戸を越え、生まれてからマンションにしか住んだことがないという人も増えている。その中で、住宅を選ぶのにマンションにするか戸建てにするかではなく、管理のよいマンションを選ぼうという風潮もある。しかし、マンションに住んでいてもマンションのことはあまり知られていない。管理規約についての理解も十分ではないが、管理委託契約については全く知らないままで管理組合の役員になっているケースも多く管理会社のフロントや管理員とぶつかる例も見られる。 　マンションでの問題は、２年目アフターの問題、設計図書がない、などがあり、クレームが多いのはたばこの問題、生活騒音、ペット、機械式駐車場、･･･ 　マンションの直面している問題で大きいことは高齢化と賃貸化、これに対応するには管理組合と管理会社がうまく付き合う必要。２年くらい前マンション管理業協会でマンションフロントのアンケートを取ったところ、フロントとして一番やりがいがあると感じるのは「管理組合の信頼を得られたと感じた時」、２番目は理事会役員や居住者から褒められた時。会社で褒められたというのではなかった。 　管理組合と管理会社の信頼関係で繋がることが大切で、フロント、管理員を労う姿勢も必要。管理委託契約では管理組合と管理会社は対等なもの。また、管理組合へのアンケートで一番不安なことは「区分所有者の高齢化」。かつては管理組合も管理会社も居住者の「生活」部分には余り立ち入らなかったが、マンションライフの様式の変化で、居住者の方から管理会社や管理組合に生活部分に立ち入ってほしい。ということで始まったのが「専有部サービス」。電球交換やベビーシッター、家事の代行などに進出。管理会社や管理組合の管理の範囲が大きく広がった。あと、大規模修繕などで素人の理事会での対応も困難になってきている。様々な場面で専門家の意見を参考に、管理組合も、管理会社も連携していろいろな新しい業務に取り組む必要。管理会社のフロントの業務も厳しく心のケアも十分行う必要。 　管理会社も賃金も上がりなかなかよい人員が確保できないでいる。世間で大きなリストラもあり若いよい人員も流入はしているが、長続きしないケースが多いが、すぐに辞めない人は続けていけると思う。 　管理会社が工事を発注する時にリベートを求めるケースの良し悪しも考える必要がある。あまり多額では問題となる。また、モンスター組合員の存在、全体の２％ぐらいと言われているが増殖を抑える工夫が必要。モンスターには１人で対応しない。昂じると「強要部分」が発生する。 　管理会社への不満の第１は「提案しないこと」、第２は管理人の態度が悪い。第３は会計が理解されない（不明瞭な回答をしているわけではないが）。管理会社の選定を考えるならば、常に管理組合と連絡を取り合い、管理員がえこひいきをしない、フロントの連絡がとりやすい、など、あとマンション総合調査では生活管理などへの対応が求められており、管理会社のマネジメント能力が試されている。２番目は運営管理、特に管理費（未納）の対応等、専門知識を持つ者、新たな技術を持つ者を常駐させているような、管理組合に適切なアドバイスができる、いわばワンストップサービスができる管理会社が求められている。最後にマンション管理のABCとして、「A：当たり前のことをB：ばかにしないでC:ちゃんとやる」、ということとして、講演を終えた。 　講演後、管理会社と管理組合の関係について、出席者も参加し活発な討議を行って、本日の勉強会を終了した。
松本氏プレゼンテーション